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Update Gewerbemietrecht: Lockdown und Mietzahlung

Update Gewerbemietrecht: Lockdown und Mietzahlung

Update Gewerbemietrecht: Lockdown und Mietzahlung

Seit den durch die Corona-Pandemie erfolgten Zwangsschließungen ist es zwischen den Mietparteien streitig, welche Auswirkungen sich aus den behördlichen Nutzungsuntersagungen auf die Mietzahlungspflicht ergeben. Es wurden zwischenzeitlich zahlreiche Prozesse, in denen es um Mietminderung oder Vertragsanpassungen wegen des Lockdowns im Frühjahr ging, geführt. Dabei war die Rechtsprechung relativ uneinheitlich.

Es erfolgte nun eine Gesetzesänderung, die zumindest teilweise Klarheit schafft. In Art. 240 EGBGB wurde ein § 7 eingefügt, der Einfluss auf die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung haben kann. Es wird nun gesetzlich vermutet, dass sich ein Umstand i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn Gewerberäume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind. Diese Vermutung soll rückwirkend, also auch für den ersten Lockdown, gelten und analog für Pachtverhältnisse. Ziel ist es hier letztlich, die Verhandlungsposition von Gewerberaummietern zu stärken. Festzuhalten ist allerdings auch, dass damit keine abschließende Entscheidung getroffen wurde, welcher Vertragspartei das Risiko der Schließungen zugeordnet werden muss. Im Rahmen der Frage, ob und in welcher Höhe dann die Mietzinszahlung tatsächlich anzupassen ist, spielen viele weitere Faktoren eine Rolle. Insbesondere in welchem Umfang staatliche Hilfen die Umsatzeinbußen tatsächlich gelindert haben oder aber zum Beispiel auch die Existenzbedrohung eines Einzelhandelsbetriebs, der den Wareneinkauf noch für das Weihnachtsgeschäft vorgenommen und bezahlt hat. Auch kann es eine Rolle spielen, ob sich der Mieter, soweit dies möglich war, auf einen zweiten Lockdown eingestellt hat, zum Beispiel durch vorausschauende Änderung von Verkaufsstrategien.

Damit ist festzuhalten, dass sich zwar aus juristischer Sicht die Ausgangsposition des Mieters verbessert hat, aber weiterhin eine nicht unerhebliche Darlegungslast auf seiner Seite bleibt, um letztlich eine relevante Mietminderung zu erreichen. Ein Automatismus dahingehend, dass Gewerberaummieter bei pandemiebedingten Maßnahmen automatisch eine Reduzierung der Miete verlangen können, ist mit der gesetzlichen Neuregelung gerade nicht verbunden.

Selbstverständlich steht Ihnen bei diesen Fragen Herr Rechtsanwalt Helmut Kehlringer, Fachanwalt für Gewerbemietrecht, gerne mit Rat und Tat zur Seite. Kontaktieren Sie uns!

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