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Mietrecht: Kündigung wegen Mietrückständen

Mietrecht: Kündigung wegen Mietrückständen

Der BGH hat sich nun auch zur Frage der Erheblichkeit der zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses berechtigenden Mietrückstände geäußert. Demnach ist ein Mietrückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in Summe die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Eine Vorinstanz war hier der Auffassung, dass die einzelnen monatlichen Rückstände gesondert zu bewerten seien. Dies hätte zur Folge, dass für jeden der beiden Monate eine gesonderte Bewertung dahingehend zu erfolgen hätte, ob der Mietrückstand für den jeweiligen Monat erheblich ist oder eben nicht. Dieser Bewertung hat der BGH nunmehr ausdrücklich widersprochen.

Es kommt allein auf die Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge an. Eine darüber hinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz gerade nicht vor. § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3a Alt. 2 BGB sei hier eindeutig. Wenn der Gesetzgeber eine gesonderte Bewertung der jeweiligen Monate fordern würde, dann müsste diese Vorschrift anders gefasst werden. § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB bestimmt für Wohnraummietverhältnisse, dass ein nicht unerheblicher Rückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3a Alt. 2 BGB jedenfalls dann gegeben ist, wenn mehr als eine Monatsmiete offen ist. Damit bleibt kein Auslegungsspielraum für die Gerichte. Dies hat zur Folge, dass ein Vermieter zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bereits dann berechtigt ist, wenn in zwei aufeinanderfolgenden Monaten eine volle Monatsmiete plus ein Cent zur Zahlung offen ist. Diese Rechtsprechung ist sowohl für Vermieter als auch Mieter unbedingt zu beachten. Sie gibt Vermietern einerseits das Recht, schneller als oftmals vermutet, ein möglicherweise unliebsames Mietverhältnis zu beenden. Andererseits riskiert ein Mieter sein Mietverhältnis, wenn er in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit in Summe mehr als einer Monatsmiete in Rückstand gerät.

Herr Rechtsanwalt Helmut Kehlringer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, steht Ihnen gerne für Ihre Fragen zur Verfügung.

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