Mietminderung in Zeiten von Corona

Der Gesetzgeber hat die Kündigungsmöglichkeit für Mietverhältnisse sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht für Mietrückstände aus den Zeiträumen April bis Juni 2020 beschränkt.

Der Mieter schuldet allerdings nach wie vor die monatliche Miete. Die Verpflichtung zur Mietzahlung ist durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie nicht ausgesetzt.

Das Moratorium für Verbraucher in Art. 240 § 1 EGBGB gilt für Mietzahlungen ausdrücklich nicht. Dies hat zur Folge, dass Miet- oder Pachtrückstände unverändert gerichtlich eingeklagt werden können. Der Mieter schuldet im Regelfall Zinsen, Mahnkosten und Rechtsanwaltsgebühren oder haftet auch für sonstige Schäden des Vermieters, die kausal durch den Zahlungsverzug des Mieters entstehen.

Nicht abschließend geklärt ist die Frage, ob der Mieter wegen der COVID-19-Pandemie zur Mietminderung berechtigt sein soll. Nach bisheriger Rechtsprechung des BGH liegt bei einer Gebrauchsbeschränkung nur dann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor, wenn dieser unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache in Zusammenhang steht. Hieran fehlt es bei der Corona-Pandemie, da das Nutzungsverbot in aller Regel nichts mit baulichen Unzulänglichkeiten zu tun hat. Diese wohl derzeit herrschende Meinung ist natürlich aus Mietersicht unbefriedigend. Unter Umständen könnte hier ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage weiterhelfen. In diesem Zusammenhang müsste durch die Rechtsprechung die Frage geklärt werden, ob eine gesetzliche oder behördliche Schließung im Rahmen der Pandemie wirklich alleine der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist. Die Folgen der Pandemie waren jedenfalls bei Vertragsabschluss vor dem 08. März 2020 für die Parteien nicht vorhersehbar. Voraussetzung für einen Anspruch auf Vertragsanpassung wären auch existentiell massive Folgen für eine Partei, was gerade in bestimmten Branchen sicherlich nachweisbar wäre.

Auch wenn hier die Entwicklung in der Rechtsprechung abzuwarten sein wird, so erscheint die Geltendmachung eines Anspruchs auf Vertragsanpassung im Einzelfall nicht gänzlich aussichtlos.

Für den Mieter oder den Vermieter ist es daher zielführend, frühzeitig abzuklären, ob ein Anspruch auf Vertragsanpassung bestehen kann.

Sowohl im Hinblick auf die Abwehr als auch auf die Durchsetzung möglicher Mietminderungsansprüchen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kehlringer, Fachanwalt für Mietrecht hier gerne zur Seite. Kontaktieren Sie uns!

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