News

Gewerbemietrecht: Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Gewerbemietrecht: Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Der BGH hat sich nun zu dieser aktuellen Rechtsfrage geäußert. Es wird festgestellt, nachdem dies zunächst heftig umstritten war, dass eine Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19 Pandemie erfolgt, eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB darstellt. Dies allein rechtfertigt jedoch noch keine Vertragsanpassung. § 313 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, dazu gehören auch die vertragliche oder gesetzliche Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Die Klärung der Frage der Unzumutbarkeit bedarf insoweit einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls. Eine pauschale Betrachtungsweise kommt hierbei nicht in Betracht. Es kann also nicht einfach von einer Risikoverteilung von 50:50 ausgegangen werden. Bei einer einzelfallbezogenen Abwägung sind die finanziellen Nachteile des Mieters durch die Geschäftsschließung und deren Dauer festzustellen. Zunächst geht es um den Umsatzrückgang für das konkrete Mietobjekt (es kommt nicht auf einen möglichen Konzernumsatz an). Zu berücksichtigen ist auch, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder hätte ergreifen können, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu verkleinern. Zudem ist in die Einzelfallabwägung mit einzubeziehen, ob der Mieter finanzielle Vorteile erhalten hat, also zum Beispiel staatliche Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile. Eine eventuell einstandspflichtige Betriebsversicherung muss berücksichtigt werden, staatliche oder sonstige Darlehen allerdings nicht. Die Nachteile müssen nicht so weit gehen, dass eine konkrete Existenzgefährdung des Mieters gegeben sein muss.

Letztlich sind natürlich auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen, auch dieser hat in aller Regel finanzielle Verpflichtungen, die er mit den Mietzahlungen sicherstellen muss.

Wie sich aus den Überlegungen des BGHs ergibt, verbietet sich eine pauschale Beurteilung. Es ist jeder Einzelfall zu prüfen und dann eine für alle Beteiligten interessengerechte Lösung zu finden. Deshalb ist es nach wie vor empfehlenswert, dass sich die Mietvertragsparteien an einen Tisch setzen und gemeinsam nach einer außergerichtlichen Lösung suchen.

Bei Fragen hierzu steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Helmut Kehlringer, Fachanwalt für Mietrecht, gerne zur Seite.

Zurück