In dem entschiedenen Fall handelte es sich um ein Gewerbemietverhältnis und der Vermieter hatte die Mieterseite mehrfach unter Fristsetzung aufgefordert, mitzuteilen, ob ein rechtzeitiger Auszug erfolgen wird oder nicht. Der Mieter hat sich hierzu nicht geäußert. Daraufhin hatte der Vermieter vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage eingereicht. Aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs muss nun der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits tragen, weil der Mieter letztlich doch noch rechtzeitig zum Kündigungstermin ausgezogen ist. Der Mieter ist nämlich vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht verpflichtet, sich in irgendeiner Form gegenüber dem Vermieter zu äußern. Grund für die fehlende Verpflichtung ist letztlich, dass der Räumungsanspruch des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist noch nicht fällig ist. Nachdem es sich bei einer Kündigung um eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, ist der Mieter nicht einmal verpflichtet, den Erhalt der Kündigung zu bestätigen. Dies kann sicherlich als Gebot der Höflichkeit im üblichen Umgang angesehen werden, aber eine rechtliche Verpflichtung hierzu gibt es eben nicht. Aus einem bloßen Schweigen des Mieters kann der Vermieter nicht ableiten, dass der Mieter grundsätzlich nicht bereit ist, rechtzeitig zu räumen und herauszugeben. Vielmehr bedarf es insoweit eines aktiven Verhaltens des Mieters, aus dem der Vermieter den Schluss ziehen kann, dass der Mieter gerade nicht rechtzeitig räumen und herausgeben wird.

Dieses Urteil ist sicherlich auch auf das Wohnraummietrecht übertragbar und kann beispielsweise auch bei einer Eigenbedarfskündigung oder einer sonstigen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses relevant werden. Für den Vermieter ist dabei immer die Option zu prüfen, ob nicht schon vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Klage auf zukünftige Räumung eingereicht werden kann. Wie oben dargelegt, hängt dies entscheidend vom Verhalten des Mieters ab. Gerade bei einer Klage auf zukünftige Räumung kann der Vermieter bei einer längeren Kündigungsfrist enorm an Zeit gewinnen und unter Umständen schon zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist ein Räumungsurteil in Händen halten. Ob diese Vorgehensweise Aussicht auf Erfolg hat ist im Detail zu prüfen. Umgekehrt ist es auf Mieterseite wichtig, gerade wenn noch kein Ersatzwohnraum oder neue Gewerberäumlichkeiten in Aussicht sind, auf Zeit zu spielen und sich klug gegenüber der Vermieterseite zu verhalten und auf keinen Fall eine Klage auf zukünftige Räumung zu provozieren.

Für eine Beratung und Vertretung in Bezug auf die konkrete Vorgehensweise in Ihrem jeweiligen Fall steht Ihnen gerne Herr Rechtsanwalt Helmut Kehlringer, Fachanwalt für Mietrecht zur Verfügung.